五十を過ぎてドラムを習いだした妻。
いつしか口を開けば、彼女はこう言うようになりました。
’プライベートスタジオがあったらなぁ’
検討を重ねながら、土地探しを続けていたわたしたち。
そして偶然出会った、23区内の土地をいたく気に入った妻。
不動産会社に購入の意思を伝えたのですが先客がいたようで、待ちの状態がこの後数日続くことになりました。
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合わせて読みたい005. 土地を決めたよ！スタジオは都内になるか ？
土地探しを始めていたわたしたちですが、ついに購入する土地を決めました。土地、23区内＋高台＋狭小地、no崖地、そして予算ぎり。とりあえず、購入の意思を不動産会社に伝えましたが、連絡待ちです。ドキドキ
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しかし時間を無駄にすることなく、購入ができた場合の準備を着実に進める彼女でした。
今回は、調べたら建築面積が【増えそう】編です。
※文中に示す値や内容は、わたしたちがスタジオを作成してく過程で学んだことです。それぞれの分野に対し、わたしたちはあくまでも素人です。誤った数値や、解釈違いの内容があるかもしれません。ご了承お願いいたします。
目次
この超狭小地にはありがたい建ぺい率緩和！
わたしたちの土地探しの条件は、
- 予算✖✖✖万円以内
- 面積で40㎡（約12坪）を目安
- 乗り継ぎは1回まで、自宅から電車で片道1.5時間までの距離
- 水のでないところ、地盤の固いところ
- リセールがしやすいところ
と言う、ハードルの高いものでした。
そして妻が不動産会社に購入の意思を伝えた時点で、これらの条件の中で確実にクリアしているものは1つだけでした。
土地を購入できるかどうか分からない状態でしたが、こんな話ばかりしていました。
公簿上約8.3坪、セットバック1.04㎡の土地
この土地を扱っていたのは、東京からはるか遠く離れたところにある不動産会社でした。
その理由はさておき、購入の意思を伝えた時点では担当者と共に物件を見ることもなく、価格以外で分かっていた情報は、
- 土地面積：公簿上約8.3坪（27.37㎡・整形地）
- 建ぺい・容積率：60％、200％
- 私道面積：なし
- 用途地域：1種中高（市街化区域）
- 現況：建物あり・現状渡し
- ライフライン：プロパンガス・電気・上下水道あり
- その他：セットバック1.04㎡必要
などのいわゆる、ネット情報のみ。
もちろん、現地を見て、周辺地域を丹念に歩き、できる限りの確認はしていましたが。
無謀だと思われるでしょう。
しかし50半ばからのスタジオ作り、機会はそう多くはないと考えていましたから、決断が大事だと思っていました。
と言っても、決断したのは妻でしたが。
思った以上に広く使えるかも
購入の意思を伝えた時点で、新たに一つの情報を得ました。
（嬉）
あくまでもレーザーによる簡易計測だけれど、実測29.44㎡（セットバック含）
ちなみにセットバックというのは、道幅を広げるために ’ この部分は建築NGね ’という制限のことです。
この実測情報以外にもこの土地に関して調べて行くと、建ぺい率の緩和など土地を広く使える可能性があることを知り始めました。
建ぺい率緩和ー1.角地緩和
角地緩和とは、「一定の条件を満たす角地は建ぺい率の緩和（＋10％）を受けられる」というものです。
さて、これが先ほど不動産会社から頂いた「簡易計測図」です。
ちなみに赤い線がセットバックの位置で、ここまで後退することで接している道幅が4メートルとなるようです。
そして区の建築手引書を読むと「特定行政庁が指定する一定のかど敷地等の場合は建ぺい率の緩和を受けられる」とありましたので、都の建ぺい率緩和条項を見てみました。
購入を申し込んでいた土地の形状は【道路に対する長さ/周長が1/3以上・道路の交わる角度は120度未満】のようでしたから、角地緩和を受けることができそうでした。
この解釈間違えなければ、建ぺい率は60％→70％に緩和されます。
建蔽率緩和ー2.耐火建築物
プライベートスタジオを作る目的は、生ドラムの練習を行うことです。
その目的を達成するために、建物の構造はRC（鉄筋コンクリート）造を考えています。
そしてRC造の建物は耐火建築物の対象となり、建ぺい率緩和となるようです。
防火地域内で耐火建築物等、準防火地域内で耐火建築物等又は準耐火建築物等を建てる場合などは建蔽率が緩和されます。
この区は全域が防火または準防火地域に指定されています。
この解釈間違えなければ、建ぺい率は70％→80％に緩和されます。
結局この狭小地にどのくらいの広さの建物が作れる？
妻は時間を見つけては、この狭小地にどのくらいの広さの建物が作れるのか、引いてはどのくらいのスタジオが作れるのかを調べていました。
- 隣家との境界線から50㎝以上離すこと
- セットバックをおおよそ13㎝行わなくてはいけないこと
- 各緩和で建ぺい率が80％にできそうなこと
その結果として、
彼女が出した建築可能面積は、23㎡（約6.96坪）でした。
建築面積まで算出した妻でしたが、この後、「高さ」に苦しめられることになります。
このあたりのことは、また次回にお話します。
※文中に示す値や内容は、わたしたちがスタジオを作成してく過程で学んだことです。それぞれの分野に対し、わたしたちはあくまでも素人です。誤った数値や、解釈違いの内容があるかもしれません。ご了承お願いいたします。